Diagnostic de performance énergétique (DPE) erroné : quelles sanctions ?

L’accumulation de diagnostics techniques nécessaires pour vendre ou louer due au principe de précaution a chargé les transactions d’une lourdeur monotone.

Les années 2000 et sui­vantes ont vu fleu­rir en sus des pré­cé­dents diag­nos­tics celui de per­for­mance éner­gé­tique à la suite d’une prise de conscience tar­dive du gas­pillage d’énergie cau­sée par les pas­soires ther­miques qu’étaient (et sont encore) de nom­breux loge­ments.

Une ordon­nance du 8 juin 2005 a quand même créé un dos­sier de diAlain Provansal
Avocat Honoraire
Fondateur de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET ET ASSOCIÉagnostics les regrou­pant tous, y com­pris ceux à venir (mérules par exemple) ce qui ne les rend pas homo­gènes pour autant.

Le diagnostic de performance énergétique :

Tous les diag­nos­tics sont énu­mé­rés à l’article L. 271–4 du code de la construc­tion et de l’habitation (CCH).

Celui de per­for­mance éner­gé­tique a été rajou­té au Code de la Construction et de l’Habitation qui recense toutes les obli­ga­tions de diag­nos­tics et leurs sanc­tions par l’article L. 134–1 dudit code qui pres­crit quel est le but et le conte­nu de ce docu­ment, un article L. 134–3 qui impose de joindre le diag­nos­tic à toute vente et de le pré­sen­ter à tout can­di­dat à un achat ou une loca­tion et un article L. 134–3‑1 qui pres­crit qu’il soit joint à tout contrat de loca­tion : légis­la­tion peu logique.

Un arrê­té du 21 sep­tembre 2007 pré­cise les élé­ments que dit com­por­ter le diag­nos­tic :
L’identification de la mai­son et sa sur­face habi­table, un des­crip­tif des prin­ci­pales carac­té­ris­tiques ther­miques et géo­mé­triques de la mai­son et de ses équi­pe­ments éner­gé­tiques, y com­pris les équi­pe­ments uti­li­sant des éner­gies d’o­ri­gine renou­ve­lable pro­duites par les équi­pe­ments ins­tal­lés à demeure ; les quan­ti­tés annuelles d’éner­gies finales néces­saires au chauf­fage, à la pro­duc­tion d’eau chaude sani­taire et au refroi­dis­se­ment cal­cu­lées sui­vant une uti­li­sa­tion stan­dar­di­sée de la mai­son, dimi­nuées de la quan­ti­té d’éner­gie élec­trique pro­duite à demeure ; la quan­ti­té annuelle indi­ca­tive de gaz à effet de serre émis dans l’at­mo­sphère du fait des quan­ti­tés d’éner­gies finales pour le chauf­fage, l’eau chaude sani­taire et le refroi­dis­se­ment des locaux ; et, encore, la part de la quan­ti­té d’éner­gie pri­maire d’o­ri­gine renou­ve­lable pro­duite par les équi­pe­ments ins­tal­lés à demeure.

On note­ra que le docu­ment recom­man­de­ra à l’oc­cu­pant du loge­ment l’ins­tal­la­tion d’un équi­pe­ment pro­dui­sant de l’éner­gie d’o­ri­gine renou­ve­lable.

À noter que le 15 mai 2008 un décret a sup­pri­mé l’obligation pour la loca­tion d’une liste de biens non des­ti­nés à l’habitation ou à foyer ouvert (R. 134–1 modi­fié).

En revanche, les copro­prié­tés sont sou­mises à l’obligation d’établissement d’un tel diag­nos­tic de plus de cin­quante lots et dans les bâti­ments équi­pés d’un chauf­fage col­lec­tif (L. 134–4‑1 CCH).

Mais par contre le diag­nos­tic doit être affi­ché à l’intention du public par le pro­prié­taire ou le ges­tion­naire de cer­tains bâti­ments (art. L. 134–4 et R. 134–4‑1 du CCH qui indique ces bâti­ments) avec une amende admi­nis­tra­tive de 1.500€ maxi­mum.

Le diag­nos­ti­queur doit répondre aux condi­tions pré­vues par l’article L. 271–6 du même code aux­quels il faut se repor­ter car ce n’est pas le sujet de cet article.

Quant à la durée de vali­di­té, elle est fixée à dix ans par R. 134–4‑2.

La nature du diagnostic :

Mais quelle est la nature de ce diag­nos­tic ? Est-il contrai­gnant ? Donne-t-il des pres­crip­tions de tra­vaux à faire ? À qui est-il des­ti­né ?
C’est ce qu’il faut voir avant d’aborder la sanc­tion.

Il s’agit (pour le moment voir ci-dessous) d’un docu­ment infor­ma­tif seule­ment qui com­porte des indi­ca­tions, un clas­se­ment dans une grille et de simples recom­man­da­tions (R. 134–2 CCH et article 3–3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rap­ports loca­tifs). Voir à ce sujet : « La faute du diag­nos­ti­queur immo­bi­lier par-delà la norme » par Ségolène Ringler, Maître de Conférences en droit pri­vé à l’Université de Valenciennes et du Haut-Cambrésis, (Lexbase Hebdo Edition pri­vée n° 716 du 19 octobre 2017 : Responsabilité) : « Cette solu­tion ne s’étend pas au diag­nos­tic per­for­mance éner­gé­tique erro­né ou encore au contrôle des ins­tal­la­tions d’assainissement qui ont seule­ment voca­tion à infor­mer sur la qua­li­té de l’immeuble. »

Informatif c’est le cas éga­le­ment pour l’article celui L. 111–6‑2 du CCH) qui se borne à énon­cer de façon laco­nique, que les mises en copro­prié­té d’immeubles datant depuis plus de quinze ans doivent faire l’objet d’un diag­nos­tic por­tant sur l’état appa­rent de l’immeuble.

Le diag­nos­tic est remis au ven­deur et au loca­taire et mis à dis­po­si­tion de tout can­di­dat ache­teur ou loca­taire mais il doit aus­si être envoyé à l’ADEME : Agence de maî­trise de l’environnement et de l’énergie), aux col­lec­ti­vi­tés ter­ri­to­riales et à l’Agence natio­nale de l’Habitat.

La néces­si­té d’information et de pro­tec­tion des acqué­reurs et loca­taires aurait pu faire pen­ser à une sim­pli­fi­ca­tion de la légis­la­tion avec l’instauration de sanc­tions pénales et/ou civiles simi­laires en cas de défaut ou d’erreur d’un diag­nos­tic, mais la spé­ci­fi­ci­té de l’objet de cha­cun a fait incli­ner vers un ren­voi vers la juris­pru­dence de cette tâche.

Dans notre cas la DGCRF peut infli­ger 300.00€ d’amende et deux ans de pri­son maxi­mum ce qui peut être dis­sua­sif. L’agent immo­bi­lier encourt lui une amende de 1.500€.

Le DPE doit figu­rer dans toute annonce immo­bi­lière et si l’annonce ne le com­porte pas le ser­vice des fraudes peut le rele­ver auquel cas la sanc­tion du chef de publi­ci­té de nature à induire en erreur est de deux ans de pri­son maxi­mum et 37.500€ d’amende.

Au plan civil peut-il y avoir dol de l’article 1116 du code civil : la ques­tion est celle de la preuve de l’intention frau­du­leuse.

Les fluc­tua­tions de la juris­pru­dence civile et l’étude des demandes et argu­ments des acqué­reurs ou loca­taires « vic­times » de diag­nos­tics erro­nés seraient fas­ti­dieux et trop longs à énu­mé­rer ici mais le droit civil de la res­pon­sa­bi­li­té est assez riche pour avoir per­mis de trou­ver des solu­tions.

Quelle sanction si le diagnostic n’est pas fourni ?

D’abord le non-respect de l’obligation de four­nir le diag­nos­tic par le pro­prié­taire ven­deur entraine l’inapplicabilité de toute clause d’exonération en cas de vices cachés au moins pour les docu­ments rela­tifs au risque d’ex­po­si­tion au plomb, la pré­sence d’a­miante, ter­mites, l’é­tat de l’ins­tal­la­tion inté­rieure d’élec­tri­ci­té ou d’as­sai­nis­se­ment.

Ensuite pour d’autres diag­nos­tics comme celui des risques natu­rels et tech­no­lo­giques, on se tourne vers la réso­lu­tion de la vente ou la dimi­nu­tion de prix.

Enfin pour le diag­nos­tic d’assainissement non-collectif s’il n’y pas confor­mi­té le nou­veau pro­prié­taire doit effec­tuer les tra­vaux dans l’année de son acqui­si­tion (L. 271–4 CCH).

Mais la sanc­tion peut, si les désordres consti­tuent un vice caché, que le diag­nos­ti­queur aurait dû déce­ler par des moyens cor­res­pon­dant à des règles de l’art allant au-delà des normes, consis­ter en la répa­ra­tion inté­grale due par lui (tra­vaux néces­saires à la mise en confor­mi­té). Cela a été jugé pour des ter­mites et xylo­phages (Cass. Ch. Mixte,8 juillet 2015, n°13–26.686). Cela l’a été aus­si pour l’amiante.

Le pro­prié­taire qui s’est bor­né à trans­mettre le diag­nos­tic n’est pas res­pon­sable et une clause d’exonération en cas de vices cachés reste appli­cable même si le diag­nos­tic est erro­né (Cass. civ. 3, 6 juillet 2011, n° 10–18.882). L’agent immo­bi­lier dans le même cas, non plus.

Quelle sanction si le diagnostic est erroné ?

La res­pon­sa­bi­li­té du diag­nos­ti­queur est enga­gée lorsque les diag­nos­tics tech­niques sont erro­nés (para­sites et ter­mites, amiante, voire mérules)

Et la sanc­tion peut être la répa­ra­tion inté­grale par la prise en charge des tra­vaux néces­saires pour faire dis­pa­raitre les para­sites ou l’amiante ou les mérules.

Pour le diag­nos­tic de per­for­mance éner­gé­tique qui est infor­ma­tif on ne peut envi­sa­ger une telle solu­tion ?

Reste que s’il faute il y a et lien de cau­sa­li­té démon­tré le pré­ju­dice consiste bien en une perte de chance à éva­luer (l’acquéreur n’aurait pas ache­té ou le loca­taire n’aurait pas loué).

La cour de cas­sa­tion l’a jugé le 20 mars 2013 en pre­mière chambre (n° 12–14711) : « … alors que les consé­quences d’un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas cer­tain que mieux infor­mé, le créan­cier ce l’obligation d’information se serait trou­vé dans une situa­tion dif­fé­rente et plus avan­ta­geuse, la cour d’appel, qui n’a pas recher­ché si mieux infor­mé les époux V. auraient renon­cé à acqué­rir le bien liti­gieux ou l’auraient acquis à ces condi­tions plus avan­ta­geuses, n’a pas don­né de base légale à sa déci­sion ».

Cela tranche avec la condam­na­tion à répa­ra­tion et tra­vaux qui est géné­ra­le­ment pro­non­cée en matière de para­sites et ter­mites et d’amiante (mérules aus­si).

Mais un arrêt du 21 novembre 2019 de la 3° chambre de la Cour de cas­sa­tion (18–23251) reprend cette sanc­tion en confir­mant le carac­tère infor­ma­tif du diag­nos­tic de per­for­mance éner­gé­tique : « Mais atten­du que, selon le II de l’ar­ticle L. 271–4 du code de la construc­tion et de l’ha­bi­ta­tion, le DPE men­tion­né au 6° de ce texte n’a, à la dif­fé­rence des autres docu­ments consti­tuant le dos­sier de diag­nos­tic tech­nique, qu’une valeur infor­ma­tive ; qu’ayant rete­nu que M. G… avait com­mis une faute dans l’ac­com­plis­se­ment de sa mis­sion à l’o­ri­gine d’une mau­vaise appré­cia­tion de la qua­li­té éner­gé­tique du bien, la cour d’ap­pel en a déduit à bon droit que le pré­ju­dice subi par les acqué­reurs du fait de cette infor­ma­tion erro­née ne consis­tait pas dans le coût de l’i­so­la­tion, mais en une perte de chance de négo­cier une réduc­tion du prix de vente. »

Il n’est pas ques­tion de condam­ner le diag­nos­ti­queur fau­tif et son assu­reur au coût des tra­vaux néces­saires pour assu­rer une bonne iso­la­tion ther­mique.

Au pas­sage notons qu’une bonne sanc­tion de mau­vaise per­for­mance éner­gé­tique consiste en matière de bail, depuis le décret 2019–802 du 26 juillet 2019 pris en appli­ca­tion de l’article 18 la loi du 6 juillet 1989, à sou­mettre la pos­si­bi­li­té d’augmentation du loyer à la réa­li­sa­tion de tra­vaux abou­tis­sant à une consom­ma­tion éner­gé­tique infé­rieure à 331 kWh par m² et par an (article 3 du décret modi­fiant l’article 7 en rajou­tant en son article 3 modi­fiant l’article 7 de la loi un 3°).

Mais cela est le seul droit posi­tif car la règle­men­ta­tion va chan­ger.

Vers un durcissement de cette sanction ?

La légis­la­tion va se dur­cir au niveau de l’obligation du diag­nos­tic, de l’effet et cela influe­ra sur la sanc­tion.

En effet, la loi du 23 novembre 2018 sup­prime le carac­tère infor­ma­tif du DPE pour rendre ses infor­ma­tions oppo­sables au ven­deur et au bailleur à par­tir du 1er jan­vier 2021.

Par ailleurs, la loi du 8 novembre 2019 pré­voit d’ac­com­pa­gner le DPE d’un audit éner­gé­tique pour les loge­ments ayant une consom­ma­tion éner­gé­tique d’au mini­mum 331 kilo­watt­heures par m² et par an, à par­tir du 1er jan­vier 2022.

Contenu opposable veut dire que le propriétaire vendeur ne pourra s’exonérer des vices cachés et que le propriétaire loueur sera également sanctionné par la nullité du bail.
Contenu opposable veut dire responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur et donc réparation intégrale comme à l’heure actuelle pour les termites et l’amiante par exemple. 

Alain Provansal
Avocat Honoraire
Fondateur de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET ET ASSOCIÉ

Cet article a été écrit pour le site Eurojuris France, sur lequel il a été publié.