Avant-projet de réforme du droit des sûretés – Association Henri Capitant

 

Le cautionnement nouveau arrive – Marseille, le 18 octobre 2019 – Dossier congressiste

 

L’indivision dans tous ses états, Paris, le 19 octobre 2018 – Dossier congressistes

 

La saisie immobilière du XXIe siècle : Point de vue de l’adjudicataire (Frédéric Alléaume)

Nous venons au cours de cette mati­née d’aborder le point de vue de nom­breuses per­sonnes : créan­cier pour­sui­vant, débi­teur sai­si, créan­cier ins­crit, juge de l’exé­cu­tion. Chacun nous a fait part de sa vision sur la pro­cé­dure de sai­sie immo­bi­lière sou­li­gnant les dif­fi­cul­tés et les solu­tions per­met­tant de l’améliorer… dans son inté­rêt res­pec­tif.

Mais il est un point sur lequel tous se rejoin­dront lorsque l’inévitabilité de la vente aux enchères sera acquise : il faut quelqu’un pour ache­ter ce qui est ven­du et tant qu’à faire une per­sonne qui soit prête à payer le prix le plus éle­vé pos­sible.

De son côté l’enchérisseur offri­ra ce qui est stric­te­ment suf­fi­sant pour être décla­ré adju­di­ca­taire, conscient que sa future qua­li­té de pro­prié­taire ne relève pas d’une pro­me­nade de san­té mais bien, sur cer­tains aspects, d’un véri­table par­cours du com­bat­tant.

Sans pré­tendre à l’exhaustivité ou à la com­pé­tence des inter­ve­nants qui ont dévoi­lé il y a deux ans les méandres d’une adju­di­ca­tion sui­vons donc le cours de celle-ci sous le regard de Robert de sa simple qua­li­té d’enchérisseur (I) à son sta­tut de pro­prié­taire (II).

 

La saisie immobilière du XXIe siècle : Point de vue du juge (Edouard de Leiris)

Tout le monde connaît le mys­té­rieux des­tin du troi­sième ali­néa de l’ar­ticle 12 du Code de pro­cé­dure civile, annu­lé par le Conseil d’État mais qui conti­nue à habi­ter ce texte depuis main­te­nant 40 ans.

Plus modeste, mais tout autant remar­quable, est le des­tin du troi­sième ali­néa de ce qui est désor­mais l’ar­ticle L. 213–6 du Code de l’or­ga­ni­sa­tion judi­ciaire. Cet ali­néa dis­pose que :

« Le juge de l’exé­cu­tion connaît (…) de la pro­cé­dure de sai­sie immo­bi­lière, des contes­ta­tions qui s’é­lèvent à l’oc­ca­sion de celle-ci et des demandes nées de cette pro­cé­dure ou s’y rap­por­tant direc­te­ment, même si elles portent sur le fond du droit, ain­si que de la pro­cé­dure de dis­tri­bu­tion qui en découle. »

On le voit, ce texte est au cœur du sujet qu’il m’in­combe de trai­ter. Or, par un téles­co­page de réformes, mal­heu­reu­se­ment fré­quent, ce texte a failli dis­pa­raître, une pre­mière fois, de l’or­don­nan­ce­ment juri­dique, faute d’être insé­ré dans la reco­di­fi­ca­tion du code de l’or­ga­ni­sa­tion judi­ciaire, qui avait en effet été accom­plie juste après la réforme de la sai­sie immo­bi­lière, mais par une ordon­nance entrée en vigueur juste avant … Après mille péri­pé­ties, les juristes pui­sant leurs sources dans les codes de cer­tains édi­teurs ou sur legi­france auront eu accès à ce texte dès l’o­ri­gine, quand ceux ama­teurs d’autres édi­teurs n’au­ront pu le lire dans leur code favo­ri que plu­sieurs années après !

 

La saisie immobilière du XXIe siècle : Point de vue du créancier inscrit (Carolina Cuturi-Ortega et Anne-Sophie Sajous)

En matière de sai­sie immo­bi­lière, trois par­ties : le débi­teur, le créan­cier pour­sui­vant et le créan­cier ins­crit.

Qui est qui ?

À cha­cun de trou­ver sa réponse au vu des deux thèmes pré­cé­dents et des obser­va­tions qui vont suivre.

 

La saisie immobilière du XXIe siècle : Point de vue du créancier débiteur (Claude Brenner)

1.- Du point de vue du débi­teur, la sai­sie immo­bi­lière du XXIe siècle est-elle fon­da­men­ta­le­ment dif­fé­rente de la sai­sie immo­bi­lière du XXe siècle ou même du XIXe siècle ? Au risque de cho­quer, je répon­drai que non :

Aujourd’hui encore, la sai­sie immo­bi­lière reste avant tout pour le débi­teur une mesure d’exécution d’une gra­vi­té excep­tion­nelle.

Pour le créan­cier, elle appa­raît d’emblée comme une pro­cé­dure lourde et com­plexe ; une com­pli­ca­tion consi­dé­rable dans l’ordre de l’exécution for­cée. Ce qui est d’autant plus sen­sible aujourd’hui que, de leur côté, les sai­sies mobi­lières orga­ni­sées par le code des pro­cé­dures civiles d’exécution ont connu avec la réforme de 1991–1992 une cure de jou­vence qui les a débar­ras­sées des ori­peaux que le pas­sé leur avait légués et spé­cia­le­ment de leur carac­tère ordi­nai­re­ment judi­ciaire.

Pour le débi­teur, du moins le débi­teur per­sonne phy­sique sur lequel je rai­son­ne­rai, parce que, sta­tis­ti­que­ment, il me paraît être le pre­mier concer­né, la sai­sie immo­bi­lière se pré­sente ordi­nai­re­ment comme une pro­cé­dure trau­ma­ti­sante et, sou­vent même comme un bas­cu­le­ment de la pré­ca­ri­té finan­cière à la décon­fi­ture la plus com­plète : l’acte qui anéan­tit l’ambition, très ancrée en France, de deve­nir pro­prié­taire immo­bi­lier ou qui consomme un déclas­se­ment social iné­luc­table.

 

La saisie immobilière du XXIe siècle : Point de vue du créancier poursuivant (Natalie Fricero et Frédéric Kieffer)

PRESCRIPTION : QUELS OUTILS A LA DISPOSITION DU CREANCIER POURSUIVANT AU MOMENT D’ENGAGER LA SAISIE IMMOBILIERE ?

La loi n° 2008–561 por­tant réforme de la pres­crip­tion en matière civile a bou­le­ver­sé les pro­cé­dures civiles d’exécution et la sai­sie immo­bi­lière avec une ligne dans son article 4 com­plé­tant le code de la consom­ma­tion avec un article L. 137–2 dis­po­sant que :
« L’action des pro­fes­sion­nels, pour les biens ou les ser­vices qu’ils four­nissent aux consom­ma­teurs, se pres­crit par deux ans ».

Après quelques années de diver­gences entre les juri­dic­tions du fond sur l’applicabilité de ce texte au cré­dit, la Cour de cas­sa­tion a tran­ché en rete­nant que :
« Les cré­dits immo­bi­liers consen­tis aux consom­ma­teurs par des orga­nismes de cré­dit consti­tuent des ser­vices finan­ciers four­nis par des pro­fes­sion­nels »,
leur ren­dant ain­si appli­cable la courte pres­crip­tion bien­nale pré­vue par ce texte (Civ.1, 28 novembre 2012, n° 11–26508).

D’accord ou pas avec cette posi­tion, pra­ti­ciens et pro­fes­sion­nels ont dû tenir compte de ce nou­veau délai très court.

 

La saisie immobilière du XXIe siècle : Documentation Anne-Sophie Sajous (Point de vue du créancier inscrit)

 

La saisie immobilière du XXIe siècle : Plans des interventions