Premiers impacts immédiats de la loi de programmation sur la saisie immobilière

 

Aussitôt sor­tie du regard acé­ré du Conseil consti­tu­tion­nel, le gou­ver­ne­ment s’est empres­sé de publier la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de pro­gram­ma­tion 2018–2022 et de réforme pour la jus­tice au jour­nal offi­ciel (JORF du 24 mars 2019) ; celle-ci contient des volets rela­tifs à la pro­cé­dure de saisie-immobilière dans l’article 14 aux 2°, 3° et 4°.

Or, l’article 109 V de la Loi, qui envi­sage les dis­po­si­tions tran­si­toires, pré­cise que les 1° et 5° de l’ar­ticle 14 entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’État, et au plus tard le 1er jan­vier 2020, ce qui signi­fie que les 2°, 3° et 4° du même article sont entrés en vigueur.

Quels chan­ge­ments apportent-ils ?

1 ‑Le 2° de l’article 14 donne une rédac­tion plus souple de l’alinéa 1 de l’article L. 311–5 du code des pro­cé­dures civiles d’exé­cu­tion, qui était ain­si rédi­gé :

« Le créan­cier qui a pro­cé­dé à la sai­sie d’un immeuble de son débi­teur ne peut enga­ger une nou­velle pro­cé­dure de sai­sie sur un autre bien immo­bi­lier de celui-ci que dans le cas d’in­suf­fi­sance du bien déjà sai­si »,

et sera désor­mais ain­si rédi­gé :

« Le créan­cier ne peut pro­cé­der à la sai­sie de plu­sieurs immeubles de son débi­teur que dans le cas où la sai­sie d’un seul ou de cer­tains d’entre eux n’est pas suf­fi­sante pour le dés­in­té­res­ser et dés­in­té­res­ser les créan­ciers ins­crits ».

L’ancienne rédac­tion per­met­tait seule­ment la sai­sie d’un seul immeuble du débi­teur et une sai­sie sur un autre immeuble n’était pos­sible que si la valeur de vente du pre­mier était insuf­fi­sante. Aujourd’hui, la sai­sie simul­ta­née de plu­sieurs immeubles est pos­sible si la valeur d’un seul ne suf­fit pas à dés­in­té­res­ser tous les créan­ciers ins­crits.

2 ‑Mais l’évolution la plus notable réside dans le 3° de l’article 14.

Par une appli­ca­tion stricte du texte, il avait été jugé que le juge­ment d’o­rien­ta­tion qui ordonne la vente for­cée de l’im­meuble sai­si inter­dit de pro­cé­der à la vente du bien selon une autre moda­li­té que celle qu’il a pré­vue, fer­mant la porte à une vente de gré à gré (Civ.2, 9 avril 2015, n° 14–16878).

Dans un sou­ci d’amélioration de la pro­cé­dure de sai­sie immo­bi­lière, l’article L. 322–1 du code des pro­cé­dures civiles d’exé­cu­tion est com­plé­té par un ali­néa 2 pour per­mettre le recours à la vente de gré à gré, en cas d’accord una­nime de toutes les par­ties, après que la vente for­cée ait été ordon­née et tant que les enchères n’ont pas été ouvertes (ce qui sem­ble­rait alors écar­ter la vente après sur­en­chère ou réité­ra­tion des enchères).

« En cas d’ac­cord entre le débi­teur, le créan­cier pour­sui­vant, les créan­ciers ins­crits sur l’im­meuble sai­si à la date de la publi­ca­tion du com­man­de­ment de payer valant sai­sie, les créan­ciers ins­crits sur l’im­meuble avant la publi­ca­tion du titre de vente et qui sont inter­ve­nus dans la pro­cé­dure ain­si que le créan­cier men­tion­né au 1° bis de l’ar­ticle 2374 du code civil, ils peuvent éga­le­ment être ven­dus de gré à gré après l’o­rien­ta­tion en vente for­cée et jus­qu’à l’ou­ver­ture des enchères ».

Pour autant, des ques­tions demeurent :

  • - Il fau­dra envi­sa­ger les moda­li­tés de sai­sine du juge de l’exécution après cette vente soit en adap­tant cer­tai­ne­ment les dis­po­si­tions de l’article R. 322–25 du code des pro­cé­dures civiles d’exécution, si la vente for­cée a été ordon­née en audience de rap­pel d’une vente amiable auto­ri­sée non réa­li­sée, soit confor­mé­ment aux articles R. 311–5 et R. 311–6 par voie de conclu­sions en vue de l’audience. S’agira-t-il d’une audience de désis­te­ment après consta­ta­tion du paie­ment du prix et de tous les frais et émo­lu­ments de sai­sie ? Ou d’une audience de consta­ta­tion de vente du type de celle auto­ri­sée avec la même véri­fi­ca­tion quant aux frais ? Le décret en attente nous éclai­re­ra sans doute.
  • - Cela est corol­laire à la ques­tion des pou­voirs du juge, qui eux non plus ne sont pas expli­ci­tés par la loi et qui doivent faire l’objet, espérons-le d’un décret ; s’agira-t-il de la trans­po­si­tion et de l’adaptation de l’article 322–25 du Code des Procédures Civiles, ce que l’on peut appe­ler de nos vœux, auquel cas il fau­dra que le texte à venir pré­voie que les frais et émo­lu­ments de la pour­suite de la vente soient payés, ou bien s’agira-t-il d’un juge­ment consta­tant un désis­te­ment du créan­cier ce qui pose­ra alors néces­sai­re­ment des dif­fi­cul­tés, notam­ment quant au paie­ment des frais (et par qui), mais aus­si quant à la répar­ti­tion du prix (dans le cadre de la dis­tri­bu­tion du prix comme le pré­co­nise la Chancellerie, ou non), etc.
  • - Donc on peut s’interroger pour savoir si le légis­la­teur a vou­lu com­plè­te­ment trai­ter à part ces ventes et les ren­voyer sous le régime clas­sique des ventes de gré à gré ou bien s’il s’agit de les trai­ter par­tiel­le­ment comme les ventes amiables sur auto­ri­sa­tion du juge ce qui paraît le plus pro­bable puisque le texte est inclus dans la pro­cé­dure de sai­sie immo­bi­lière…
  • - Il fau­dra s’interroger sur le sort des créan­ciers de l’article 2375 du code civil qui par­ti­cipent à la dis­tri­bu­tion (article L. 331–1 du code des pro­cé­dures civiles d’exécution) mais qui ne sont pas consul­tés pour don­ner leur accord dans la vente de gré du nou­vel ali­néa même si c’est très limi­té puisque concerne cer­taines créances sala­riales, mais aus­si les frais de jus­tice.
  • - Il fau­dra com­plé­ter l’article A. 444–191 V du code de com­merce qui pré­voit qu’en cas de vente amiable sur auto­ri­sa­tion judi­ciaire, l’a­vo­cat pour­sui­vant per­çoit l’é­mo­lu­ment per­çu par les notaires en appli­ca­tion de l’ar­ticle 444–91 ; émo­lu­ment à la charge de l’acquéreur en sus du prix (article 1593 du code civil et article 14, annexe 1 des clauses type du cahier des condi­tions de vente du RIN),
  • - Il fau­dra s’interroger sur la pos­si­bi­li­té de cette vente lorsqu’elle sera envi­sa­gée à un prix infé­rieur au prix plan­cher rete­nu par le juge lorsque la vente amiable sur auto­ri­sa­tion judi­ciaire accep­tée dans le juge­ment d’orientation aura échoué et que le juge aura ensuite ordon­né la vente for­cée mais aus­si si une demande de vente amiable n’a pas été auto­ri­sée sur la pro­po­si­tion de prix qui y a été faite.

3 – Enfin, le 4° de l’article 14 pro­pose un remo­de­lage de l’article L. 322–4 du code des pro­cé­dures civiles d’exécution dont la rédac­tion mal­adroite était contraire aux règles déon­to­lo­giques du nota­riat puisqu’il sem­blait indi­quer la néces­si­té pour le notaire de consi­gner à la caisse des dépôts et consi­gna­tion, non seule­ment le prix, mais aus­si les frais de la vente.

Dans la pra­tique, les frais de notaire (frais de la vente) com­prennent les droits de muta­tion, la contri­bu­tion de sécu­ri­té immo­bi­lière, les émo­lu­ments du notaire de l’article A. 444–91 et les débours.

Or, le notaire ne peut, sans enga­ger sa res­pon­sa­bi­li­té, rece­voir l’acte de vente s’il ne s’est pas assu­ré de dis­po­ser des sommes suf­fi­santes pour cou­vrir les frais ci-dessus énu­mé­rés, or le texte sem­blait l’en empê­cher.

La nou­velle rédac­tion ci-dessous répond à ce doute et désor­mais, les frais de la vente n’ont plus à être consi­gnés (d’ailleurs, dans la pra­tique, ils ne l’étaient que rare­ment, le notaire fai­sant pré­va­loir ses règles pro­fes­sion­nelles sur ce texte) :

« L’acte nota­rié de vente n’est éta­bli que sur consi­gna­tion du prix auprès de la Caisse des dépôts et consi­gna­tions et jus­ti­fi­ca­tion du paie­ment des frais de la vente et des frais taxés ».

Ainsi, l’acquéreur devra payer les frais de notaire (com­pre­nant ses émo­lu­ments et les débours) entre les mains de ce der­nier et les frais taxés (com­pre­nant les émo­lu­ments de l’avocat pour­sui­vant et les frais de la pro­cé­dure) entre les mains de l’avocat pour­sui­vant.

Il sera ici rap­pe­lé que la vente amiable sur auto­ri­sa­tion judi­ciaire reste une vente judi­ciaire, donc l’acquéreur sup­por­te­ra les émo­lu­ments du notaire et ceux de l’avocat, ce qui est l’équivalent des émo­lu­ments qu’il aurait eu à sup­por­ter s’il avait été décla­ré adju­di­ca­taire sur une vente for­cée (les émo­lu­ments en vente judi­ciaire sont en coef­fi­cient 2).

Reste donc désor­mais à attendre la par­tie régle­men­taire…

 

L’AAPPE
Avec l’aimable auto­ri­sa­tion du pré­sident Kieffer