En matière de saisie immobilière, trois parties : le débiteur, le créancier poursuivant et le créancier inscrit.
Qui est qui ?
À chacun de trouver sa réponse au vu des deux thèmes précédents et des observations qui vont suivre.
1.- Du point de vue du débiteur, la saisie immobilière du XXIe siècle est-elle fondamentalement différente de la saisie immobilière du XXe siècle ou même du XIXe siècle ? Au risque de choquer, je répondrai que non :
Aujourd’hui encore, la saisie immobilière reste avant tout pour le débiteur une mesure d’exécution d’une gravité exceptionnelle.
Pour le créancier, elle apparaît d’emblée comme une procédure lourde et complexe ; une complication considérable dans l’ordre de l’exécution forcée. Ce qui est d’autant plus sensible aujourd’hui que, de leur côté, les saisies mobilières organisées par le code des procédures civiles d’exécution ont connu avec la réforme de 1991-1992 une cure de jouvence qui les a débarrassées des oripeaux que le passé leur avait légués et spécialement de leur caractère ordinairement judiciaire.
Pour le débiteur, du moins le débiteur personne physique sur lequel je raisonnerai, parce que, statistiquement, il me paraît être le premier concerné, la saisie immobilière se présente ordinairement comme une procédure traumatisante et, souvent même comme un basculement de la précarité financière à la déconfiture la plus complète : l’acte qui anéantit l’ambition, très ancrée en France, de devenir propriétaire immobilier ou qui consomme un déclassement social inéluctable.
PRESCRIPTION : QUELS OUTILS A LA DISPOSITION DU CREANCIER POURSUIVANT AU MOMENT D’ENGAGER LA SAISIE IMMOBILIERE ?
La loi n° 2008-561 portant réforme de la prescription en matière civile a bouleversé les procédures civiles d’exécution et la saisie immobilière avec une ligne dans son article 4 complétant le code de la consommation avec un article L. 137-2 disposant que :
« L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».
Après quelques années de divergences entre les juridictions du fond sur l’applicabilité de ce texte au crédit, la Cour de cassation a tranché en retenant que :
« Les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels »,
leur rendant ainsi applicable la courte prescription biennale prévue par ce texte (Civ.1, 28 novembre 2012, n° 11-26508).
D’accord ou pas avec cette position, praticiens et professionnels ont dû tenir compte de ce nouveau délai très court.
« En application de l’article 905-1, alinéa 1, du code de procédure civile, l’obligation faite à l’appelant de notifier la déclaration d’appel à l’avocat que l’intimé a préalablement constitué, dans le délai de dix jours de la réception de l’avis de fixation adressé par le greffe, n’est pas prescrite à peine de caducité de cette déclaration d’appel ».
L’achat d’un ou plusieurs biens par une ou plusieurs personnes, sans constitution d’une personne morale, aboutit à une indivision.
Si le bien est de nature immobilière, cette acquisition devra se faire en principe par un acte notarié, donc authentique, qui sera publié au Service de la Publicité foncière pour son opposabilité aux tiers. Elle pourra aussi se faire sur adjudication soit devant un tribunal par ministère d’avocat obligatoire, soit devant la Chambre des notaires ou un notaire.
La détermination des parts de chacun des acquéreurs devra se faire dans l’acte ou le jugement d’adjudication, quelle que soit la nature des relations entre les coacquéreurs.
Mais il arrive que le financement de cette acquisition soit réparti de manière différente.
La question est alors de savoir, si les parties n’ont pas adapté dans l’acte leur quote-part à leur financement, quelles seront les quotes-parts de chacun lors d’un conflit comme une cessation de l’indivision.
Le montant de la mise à prix initiale auquel le bien est adjugé au créancier poursuivant en l’absence d’enchère est, en application des articles L. 322-6, R. 322-10 et R. 322-47 du code des procédures civiles d’exécution, celui fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente et non le montant de la mise à prix modifié par le jugement d’orientation .
Un créancier chirographaire, qui n’est pas une partie à la procédure de distribution du prix de vente d’un immeuble ayant fait l’objet d’une saisie, n’a pas qualité à contester le projet de distribution élaboré par le créancier poursuivant (CPC exéc., art. L. 331-1).
L’ambiguïté de la nature juridique de la sûreté réelle consentie pour la dette d’un tiers a duré des années.
Les conséquences d’une affirmation de vraie caution ou de simple sûreté pour autrui ne sont pas négligeables.
Une dernière touche vient d’être mise par l’arrêt de la Cour de cassation Ch. 3 du 1er avril 2018, n° 17-542 dont l’importance a été soulignée par la juridiction en y apposant les lettres FS-P+P+B+I.
L’arrêt pose comme principe que l’absence de déclaration de créances dans la procédure collective du débiteur ne peut être reprochée par le constituant de la sûreté pour autrui pour se dégager de ses obligations hypothécaires.
En somme la Cour de cassation refuse le bénéfice de l’article 2314 du code civil à ce constituant.
Comment en est-on arrivé là et que réserve le futur ?
Appel irrecevable au-delà du délai de deux ans.