Le juge de Bobigny considère qu’il n’y a pas de raison objective d’analyser et d’appliquer l’article 24 I, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, à tous les contrats en cours, sauf à créer une inégalité de traitement entre les locataires selon la date de conclusion du contrat de bail.
L’article 24 devrait alors être regardé, non pas comme un dispositif soumis à la liberté contractuelle, mais comme un pouvoir accordé au juge par la Loi.
Enfin, l’ordre public attaché aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 ne profiterait qu’aux locataires.
Jugement JCP Bobigny, 8 avril 2024, RG n° 23/03720
Les faits :
Un bail à usage d’habitation principale est conclu le 24 septembre 2013.
À raison de la défaillance de leurs locataires, les bailleurs font délivrer, le 2 octobre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Il leur est également demandé de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.
Le juge du contentieux et de la protection est ensuite régulièrement notamment saisi par les bailleurs d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, tendant à l’expulsion des locataires défaillants ainsi qu’à leur condamnation au paiement des loyers échus, outre une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.
À ce stade, rien d’extraordinaire à un détail près : dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le délai de deux mois prévu à l’article 24 I a été ramené à six semaines.
D’ailleurs, le commandement querellé vise le nouveau délai de six semaines, tout en appliquant le délai de deux mois visé à la clause résolutoire insérée au bail de 2013.
Or, et alors qu’il est acquis que la mention de deux délais différents, pour la même cause, est de nature à créer une ambiguïté conduisant à la nullité du commandement, le tribunal confirme pourtant la validité dudit commandement.
Les présentations faites, quel délai appliquer ?
La lecture de la Loi du 27 juillet 2023 ne permet pas de satisfaire notre curiosité, la réponse étant à rechercher ailleurs.
De toute évidence, elle réside dans les dispositions de l’article 2 du code civil qui rappelle que : « La loi ne dispose que pour l’avenir. Elle n’a pas d’effet rétroactif ».
Pourtant, dans un avis du 15 février 2015, n° 14-70011, la Cour de cassation avait considéré que « la loi nouvelle [régit] immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés ». Cet avis faisait écho à la question de l’application aux baux en cours des dispositions de l’article 24 V issu de la Loi ALUR ; lequel portait, par dérogation au droit commun, le délai de grâce de deux à trois ans pour le paiement des dettes locatives.
Autre point à ne pas négliger : le caractère d’ordre public des dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 dont il faut rappeler qu’elle est une Loi voulue comme d’équilibre puisque « tendant à améliorer les rapports locatifs ».
Enfin et comme précédemment exposé, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 2 octobre 2023, soit après l’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l’article 24, en mentionnant à la fois le délai de six semaines issu de la Loi nouvelle mais également le délai de deux mois prévu contractuellement en 2013.
C’est dans ce contexte que le juge de Bobigny a dû rendre cette décision, inattendue pour les uns, contestable pour les autres, mais pour autant particulièrement motivée.
Ainsi, il considère que « la Loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle ».
De plus, il voit l’Ordre Public attaché à la Loi de 1989 comme un « ordre public de protection des locataires ». Il en est alors déduit que réduire le délai pour solder la dette locative, en l’espèce, au détriment du locataire, ne peut être regardé comme une « disposition d’ordre public particulièrement impérieuse » permettant de déroger au principe de non rétroactivité de la Loi.
Que retenir de ce jugement : Il devrait constituer les prémices d’une jurisprudence tendant à assurer l’égalité de traitement des locataires ; la Cour de cassation confirmant le moment venu l’application du nouveau délai issu de la Loi du 27 juillet 2023 à l’ensemble des baux en cours, sans distinction.
Que faire ? Le principe du « ceinture et bretelles », combiné au fait que le bailleur n’est pas à quinze jours près, semble imposer de continuer à appliquer le délai de deux mois dès lors qu’il est énoncé à la clause résolutoire.
Guillaume FRICKER
Avocat au barreau de Saint-Malo
Administrateur de l’AAPPE