Depuis de nombreuses années la profession milite pour obtenir :
– Un accès dématérialisé au fichier immobilier afin de pouvoir en temps réel obtenir les renseignements auprès des SPF et la faculté de régler la formalité en ligne
– La possibilité de publier les actes sous signature privée contresignés par avocats et à tout le moins ceux homologués par le juge, sans passer par un second professionnel (perte de temps, risque d’erreur, coût … et capitus diminutio !)
L’AAPPE a toujours été très active et encore très récemment pour défendre les intérêts des avocats, notamment par un premier recours qui a été validé par le tribunal administratif de Paris, puis par deux autres en cours , tout en tentant des négociations directes à cet égard avec la DGFIP.
L’ordonnance N° 2024-562 du 19 juin 2024 modifie et codifie le droit de la publicité foncière.
Deux articles ont particulièrement attiré l’attention de l’AAPPE.
L’un est relatif aux modalités d’accès des avocats (et des commissaires de justice) aux SPF pour les demandes de renseignements (art. 710-18), l’autre est relatif aux actes pouvant être publiés au SPF et à la restriction de ce droit pour les avocats (art.710-29).
1. Sur l’accès des avocats aux SPF pour les demandes de renseignements(art. 710-18)
1.1. Actuellement :
- Les avocats obtiennent du SPF les renseignements selon les modalités de l’article 2443 du code civil, qui est repris et complété par l’article 710-17 de l’ordonnance du 19 juin 2024 lequel dispose :
« Le service chargé de la publicité foncière délivre, à la personne qui en fait la demande et dans la limite des cinquante années précédant celle de la demande :
« 1° La copie des documents publiés ;
« 2° Les extraits du fichier mentionné à l’article 710-2 ;
« 3° Lorsque la demande porte sur un immeuble, un état des documents figurant au registre prévu à l’article 710-10 relatifs à cet immeuble.
« Pour les saisies, les mesures de gel des avoirs immobiliers et les inscriptions, seules sont délivrées celles qui sont en cours ou subsistantes.
« Dans l’attente des versements au service chargé de l’archivage selon les modalités précisées par décret en Conseil d’État, le service chargé de la publicité foncière délivre à titre d’information la copie ou les informations extraites des documents remontant à plus de cinquante ans avant la demande.
« Le cas échéant, le service chargé de la publicité foncière certifie qu’il ne détient aucune information relative à l’objet de la demande. »
Il en résulte que:
– La demande de renseignements se fait à partir d’un document cerfa (articles 38-1 à 44-1 du décret du 14 octobre 1955). Ainsi, hormis l’hypothèse d’une demande formulée au guichet des services chargés de la publicité foncière, la demande de renseignements doit nécessairement être adressée par voie postale, dès lors que le paiement de la contribution de sécurité immobilière ne peut être réalisé que par espèces ou par chèque, puisque les requérants n’ont pas de compte ouvert auprès desdits services.
– Les SPF répondent à la demande en établissant un état de réponse qui engage la responsabilité de l’État (art. 2444 du code civil et désormais art. 710-20 de l’ordonnance)
– Les délais de réponse sont variables et souvent supérieurs aux 10 jours prévus à l’article 2442 du code civil, mais en aucun cas instantanés
- Les notaires ont en revanche un accès direct au fichier immobilier
– D’une part, les offices notariaux peuvent former leurs demandes de renseignements hypothécaires auprès des services de publicité foncière
– D’autre part, depuis l’adoption du décret n° 2018-1266 du 26 décembre 2018 relatif aux modalités de délivrance aux notaires de renseignements et de copies d’actes figurant au fichier immobilier géré par la direction générale des finances publiques-DGFIP-qui a pérennisé le dispositif expérimental défini par l’arrêté du 27 juin 2017 portant création d’un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé Accès des notaires, les offices notariaux peuvent directement accéder aux données du fichier immobilier dans les conditions décrites par les articles 54 ter à 54 septies du décret du 14 octobre 1955, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une application informatique dénommée « Accès des notaires au fichier immobilier »-ANF-.
Grâce à cette application, les offices notariaux ont accès à une base miroir de l’ensemble des bases du fichier immobilier, mise à jour quotidiennement à partir des données de la dernière journée d’enregistrement clôturée par les services de la publicité foncière.
Pour cela le notariat a développé de longue date une plateforme « Planète » et un logiciel.
Concrètement :
– Le notaire a un accès direct à un flux de données brutes qui seules engagent la responsabilité de l’État
– Le notaire traite ce flux de données brutes pour établir sous sa responsabilité l’état de réponse
– Le notaire rectifie ou complète éventuellement ce flux de données brutes
1.2. Ce qui est prévu par l’ordonnance du 19 juin 2024
L’article 710-18 de l’ordonnance dispose :
« Les notaires, les commissaires de justice et les avocats peuvent recourir à un traitement automatisé pour obtenir les renseignements prévus au 1°, au 2° et au 3° de l’article 710-17.
« Pour les besoins de ce traitement, l’État met à disposition un flux de données issues du fichier mentionné à l’article 710-2 et du registre prévu à l’article 710-10 ainsi que les copies des documents publiés.
« Le cas échéant, le notaire, le commissaire de justice ou l’avocat complète les données et copies de documents mentionnées au deuxième alinéa.
« La faculté mentionnée aux premier et troisième alinéas est soumise à la mise en place, par les professions concernées, à leur charge, des outils nécessaires pour réceptionner, exploiter et compléter les informations transmises par l’État, ainsi que des outils de traçabilité des consultations.
« Les conditions d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’État. »
Désormais les notaires ne seront donc plus les seuls à bénéficier d’un accès direct et instantané ; il s’agit bien évidement d’une avancée dont nous devons nous réjouir.
Non seulement les avocats auraient ainsi la possibilité d’obtenir des renseignements de façon instantanée mais également et dans les mêmes délais la copie des actes publiés. Il s’agit d’un progrès attendu et d’un droit légitime accordé aux avocats, comme aux commissaires de justice.
Pour autant, cet accès ouvert aux avocats et aux commissaires de justice ne sera pas sans contrainte :
En effet :
– L’informatisation des données du fichier immobilier est limitée à flux de données brutes qui seules engagent la responsabilité de l’État
– Afin de recourir à un traitement automatisé pour obtenir les renseignements des SPF, les avocats et les commissaires de justice vont devoir développer et financer un logiciel permettant outre la connexion avec le SPF, la lecture du flux de données et la construction sous leur responsabilité de l’état de réponse.
Les questions que suscitent l’article L710-18 de l’ordonnance sont notamment les suivantes :
- L’Etat est-il libéré de son obligation d’informatisation des données par l’accès à un flux de données brutes qui nécessitent un traitement et des investissements financiers pour l’administré ?
L’article L. 112-8 du code des relations entre le public et l’administration dispose :
« Toute personne, dès lors qu’elle s’est identifiée préalablement auprès d’une administration, peut, dans des conditions déterminées par décret en Conseil d’État, adresser à celle-ci, par voie électronique, une demande, une déclaration, un document ou une information, ou lui répondre par la même voie. Cette administration est régulièrement saisie et traite la demande, la déclaration, le document ou l’information sans lui demander la confirmation ou la répétition de son envoi sous une autre forme».
L’article L. 112-9 du même code ajoute à cet égard :
« L’administration met en place un ou plusieurs télé-services, dans le respect des dispositions de loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique et aux libertés et des règles de sécurité et d’interopérabilité prévues aux chapitres IV et V de l’ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives.
Lorsqu’elle met en place un ou plusieurs télé-services, l’administration rend accessibles leurs modalités d’utilisation, notamment les modes de communication possibles. Ces modalités s’imposent au public.
Lorsqu’elle a mis en place un télé-service réservé à l’accomplissement de certaines démarches administratives, une administration n’est régulièrement saisie par voie électronique que par l’usage de ce télé-service. Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application du présent article ».
Enfin, l’article L. 112-10 dudit code dispose :
« L’application des articles L. 112-8 et L. 112-9 à certaines démarches administratives peut être écartée, par décret en Conseil d’État, pour des motifs d’ordre public, de défense et de sécurité nationale, de bonne administration, ou lorsque la présence personnelle du demandeur apparaît nécessaire ».
Le Conseil d’État a jugé que les dispositions précitées « créent, sauf lorsqu’y font obstacle des considérations tenant à l’ordre public, la défense et la sécurité nationale ou la bonne administration ou lorsque la présence personnelle du demandeur est nécessaire, un droit, pour les usagers, à saisir l’administration par voie électronique » (CE, 27 novembre 2019, n° 422516, T. sur ce point ; cf. également CE, Sect., 3 juin 2022, n° 452798, Rec.).
Ces dispositions qui mettent précisément à la charge de l’administration une obligation de permettre sa saisine par voie électronique sont applicables à la demande de renseignements auprès des SPF.
Aucune des dispositions portant sur les modalités de la publicité foncière et plus particulièrement sur la demande de renseignements immobiliers, n’est susceptible d’être regardée comme excluant l’application de cette obligation pour cette procédure.
Il ne peut en effet être relevée une quelconque incompatibilité entre ces dispositions, dont l’objet est de garantir l’accès des administrés aux informations détenues par les services chargés de la publicité foncière, et l’obligation de saisine par voie électronique prévue par les dispositions du code des relations entre le public et l’administration.
Concrètement :
– L’État doit informatiser le fichier immobilier ET organiser un télé-service permettant l’interrogation par voie électronique des SPF
– Or le texte de l’Ordonnance, loin d’y parvenir, ne prévoit l’accès qu’à un flux de données brutes nécessitant le développant aux frais des usagers (avocats, commissaires de justice) d’un logiciel de traitement ET laissant à la charge de ceux-ci la responsabilité des données transférées !
- L’État est-il prêt à développer une plateforme permettant la consultation directe par les professionnels identifiés des données traitées du fichier immobilier ?
Il est fort à craindre que l’État ne soit pas prêt.
La direction générale des finances publiques a indiqué à plusieurs reprises qu’aucun financement n’était prévu à cet effet.
Depuis des années en outre l’État transfère aux usagers des formalités autrefois accomplies par ses services (RPVA/RPVJ ; administration des impôts, etc…)
Un renversement de tendance est peu probable.
- Le CNB sera-t-il en mesure de mettre en chantier le développement de ce logiciel et sous quel délai ?
Il s’agit dans les faits de transformer un flux de données en état de réponse.
Pour ce faire il sera nécessaire que la direction générale des finances publiques fournisse à la profession un exemple de données brutes afin de développer un outil les transformant en données lisibles pour chacun ce qui n’est pas insurmontable mais peut être couteux.
- Un rapprochement avec les notaires et/ou les commissaires de justice est-il envisageable ?
Les notaires disposent de « l’outil » et nous avons appris que la DACS invite la profession à un rapprochement avec le Conseil Supérieur du Notariat
Il convient de s’interroger sur la pertinence d’un rapprochement avec le notariat qui dépend des modalités d’une utilisation commune de leur plateforme :
– Le dispositif qui consisterait pour l’avocat à devoir faire appel à un office notarial pour présenter les demandes de renseignements n’est pas souhaitable et est même dangereux, indépendamment des « fourches caudines qu’il impose !.
– Il existe un conflit d’intérêts entre les deux professions résultant notamment du fait que le notaire (qui doit passer un acte de vente ou prendre une hypothèque conventionnelle sur un bien) peut se trouver en situation de concurrence avec l’avocat (qui doit inscrire une hypothèque judiciaire sur ce même bien) ;
– L’ouverture aux avocats d’un droit d’accès direct sur la plateforme des notaires qui deviendrait alors la plateforme commune des notaires, avocats et commissaires de justice pourrait répondre à nos attentes et nous permettrait même d’envisager d’autres développement.
La question serait alors celle de la contrepartie financière qui serait demandée par le notariat :
Soit un droit d’accès à l’acte et dans ce cas il conviendra de veiller à ce qu’il soit répétible et taxable au titre des dépens ce qui imposera une modification du tarif des avocats. Toutefois cette solution a l’inconvénient de rendre la demande de formalités plus coûteuse pour l’avocat que pour le notaire ce qui serait discriminant pour les avocats et les placeraient dans un rapport de concurrence défavorable.
Soit une compensation prise en charge par les professions concernées dans leur ensemble et donc le CNB et la Chambre Nationale des Commissaires de Justice, ce qui règlerait la difficulté et scellerait définitivement l’utilisation commue de la plateforme par les trois profession avec éventuellement des développement ensuite communs.
Encore faudra-t-il que le CSN accepte ce partage ce qui est loin d’être acquis, le CSN qui avait obtenu une exclusivité d’accès (convention avec la DGFIP avec compensation financière en cas de rupture) ayant fait connaître son mécontentement à la suite de la publication de l’ordonnance du 19 juin 2024.
Dans un premier temps il peut être suggéré au CNB un rapprochement avec Chambre Nationale des Commissaires de Justice qui permettrait de réfléchir à une stratégie commune.
- De façon transitoire et dans l’immédiat :
La solution ne serait-elle pas, au moins dans un premier temps, le développement via e-barreau d’une plateforme permettant aux avocats identifiés grâce à leur clé d’interroger par voie électronique et via une adresse dédiée les SPF, lesquels prendraient en retour l’engagement d’une réponse dans la journée.
Le paiement pourrait intervenir en ligne via la plateforme ainsi développée
Cette solution répondrait ainsi aux exigences des articles L 112-8 et suivants du code des relations entre le public et l’administration.
- Les avocats ne peuvent pas être concernés par l’alinéa 3 de l’article 710-18
L’article 710-18 al3 dispose :
« Le cas échéant, le notaire, le commissaire de justice ou l’avocat complète les données et copies de documents mentionnées au deuxième alinéa.
Cette obligation ferait de l’avocat un auxiliaire des SPF et donc de l’Etat ce qui est contraire à son serment et notamment à son indépendance.
L’avocat n’est pas un rouage de l’État et ne peut engager sa responsabilité pour rectifier les données du fichier immobilier qui seraient erronées.
Il est suggéré au CNB de demander dans le cadre du futur décret d’application de demander l’exclusion des avocats de cette obligation de rectification.
- La traçabilité des consultations et le secret
L’alinéa 4 prévoit la traçabilité des consultations.
Il conviendra de s’interroger sur la conformité de cette traçabilité au regard du secret professionnel.
A priori cette traçabilité permet de vérifier que celui qui interroge est bien un avocat et trace uniquement les consultations du fichier immobilier lequel est public.
La demande de renseignements est faite par l’avocat sans que le nom de son client ne soit mentionné.
La question mérite réflexion mais à ce stade la traçabilité de consultation du fichier immobilier ne parait pas contraire aux règles de la profession d’avocat.
2. Sur les actes admis à la publication (art. 710-29)
L’article 710-29 de l’ordonnance dispose :
« Seuls sont admis à la publication les actes reçus en la forme authentique par un notaire, les décisions judiciaires et les actes authentiques dressés en la forme administrative par une autorité administrative.
« Les actes sous signature privée ne peuvent faire l’objet de publicité même lorsqu’ils ont été homologués par un juge, contresignés par un avocat ou encore déposés au rang des minutes d’un notaire avec reconnaissance d’écriture et de signature. »
Le premier alinéa de cet article permet la publication des décisions judiciaires, alors que le second alinéa indique que les actes sous seings privés ne peuvent faire l’objet de publicité, même lorsqu’ils sont homologués par un juge.
Ces deux phrases sont contradictoires.
En effet, les ordonnances sur requête sont prévues à la sous-section III de la section II du chapitre II du titre XIV du Code de Procédure Civile.
Or, le titre XIV est intitulé « le jugement » et la section II est intitulée « les autres jugements ».
Les ordonnances sur requête sont donc des « autres jugements » et donc des décisions judiciaires au sens de l’article 710-29 premier alinéa.
Comment donc des décisions judiciaires expressément prévues à l’article 710-29 alinéa 1 pourraient être expressément exclues à l’alinéa 2 du même article.
Il y a bien une difficulté qu’il faut combattre.
Au surplus, la même transaction, qui ne pourrait faire l’objet d’une homologation par un juge par voie de requête, pourrait parfaitement faire l’objet d’une homologation par le tribunal sur le fondement de l’article 384 du Code de Procédure Civile et, alors, devenir une décision judiciaire à part entière pouvant être publiée.
En réalité cette rédaction loin de simplifier les procédures sera source de complexification et d’encombrement des rôles et une augmentation du travail du juge et des greffes. En effet et dans ces conditions, l’avocat sera tenté de de former une procédure au fond, lourde et contentieuse, plutôt que de présenter une requête simple et facile, pour aboutir aux mêmes fins.
En outre, cette difficulté heurte le bon sens. L’article 710-29 est ambigu en ce qu’il énonce dans son 1er alinéa l’admission à la publication des décisions judiciaires et que dans son 2ème alinéa il en exclu l’homologation d’un acte s s p par un juge, qui par lui-même rend une décision judiciaire au sens qu’il agit en tout état de cause dans le cadre de l’institution judiciaire laquelle ne rend que des décisions judiciaires…
En plus cela résulte d’une absence de bon sens dans la lecture de notre mission au sens du CPCE, depuis la loi du 9 JUILLET 1991 : celle-ci donne aux avocats mission et compétence pour garantir le paiement d’une créance à titre conservatoire, pour garantir une créance au vu d’une décision de justice constatant une créance, et même le droit de faire des publications pour des ventes immobilières- commandement valant saisie et jugement d’adjudication.
Mais cette mission et cette compétence est à sens unique car rien ne nous permet de retirer de la publication ce que nous avons inscrit et publié ; c’est un non-sens que de ne pas nous reconnaitre cette qualité et faculté qui ne nous permet pas d’aller au bout d’une situation de Droit et d’information des tiers sauf à recourir à un autre professionnel , et même à ne pas pouvoir pas y procéder au terme d’une procédure de règlement amiable vers laquelle on nous incite pourtant à tendre par divers procédés de transaction, de médiation et de MARD .
Qu’un acte d’avocat n’y puisse pas, ne pouvant avoir valeur d’acte notarié, et y tendre serait une déclaration de guerre qui nous ferait tout perdre, mais un acte s s p validé par un juge devrait pouvoir satisfaire à la publication, sachant et précisant que c’est la décision du juge validant le règlement amiable qui ferait l’objet de la publication .
Il suffirait que l’État donne aux juges, chargés d’homologuer la transaction, des pouvoirs de vérification du contenu de celle-ci, pour que sa publicité foncière ne fasse plus l’objet de discussion, un juge s’étant préalablement penché sur la validité de la transaction et le service de la publicité foncière ne pourrait s’opposer à la publication destinée à l’information des tiers et d’ajouter un 9° à l’article 710-30 qui liste les dérogations afin de permettre au moins la publication des accords homologués par le juge.
Il en va même d’une égalité de valeur des décisions des juges quelle que soit leur forme avec les actes notariés ; il n’y a pas de « sous décisions » qui ne seraient pas publiables !
Le droit n’est quand même pas là pour compliquer la vie judiciaire ; la Loi (ou en l’espèce une Ordonnance) doit permettre la sécurité juridique et s’harmoniser avec les objectifs de règlement amiable des litiges par les diverses méthodes de la procédure judiciaire mises en avant avec la transaction, la médiation et autre MARD. «
Jean-Michel HOCQUARD
Avocat au Barreau de Paris
Président de l’AAPPE.